Wat is zelfbouw?

Zelf een kavel kopen en samen met een architect een huis ontwerpen en laten bouwen. Dit is de afgelopen jaren steeds vaker mogelijk in verschillende steden in Nederland, zoals oa. Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Almere, Leiden, etc. Realiseer uw woning, die volledig voldoet aan al uw woonwensen. Wie wil dat niet?

Naast vrijheid om als zelfbouwer binnen bepaalde randvoorwaarden uw eigen woning te realiseren, brengt zelfbouw ook verantwoordelijkheid met zich mee. Het kost tijd en energie om een zelfbouwtraject te organiseren. Er komt veel bij kijken. Maar de inspanning wordt beloont, want het eindresultaat is een unieke, op uw wensen toegesneden droomwoning!

EH-ARCHITECTS. heeft zich door de jaren heen gespecialiseerd in het bouwen met particulieren. Wij hebben ruime ervaring in het maken, begeleiden en uitvoeren van woningontwerpen voor particulieren met een bijzondere woonwens. Heeft u een kavel op het oog of wellicht al een bouwkavel aangekocht en wilt u weten welke mogelijkheden er voor u zijn? Wij ontwerpen voor elk budget en geven u in een vroeg stadium inzicht in de kosten.

Zelfbouw betekent dat een particulier of groep particulieren bouwgrond koopt en zelf bepaalt wat er gebouwd wordt en met welke partijen (architect, adviseurs, aannemer) er wordt samengewerkt. De officiële benaming van zelfbouw is ‘particulier opdrachtgeverschap’. De term particulier opdrachtgeverschap wordt steeds minder gebruikt en langzaam aan vervangen door ‘zelfbouw’.

Er zijn twee varianten van zelfbouw, te weten:

– individuele zelfbouw (kaveluitgifte)

– samen bouwen (collectief particulier opdrachtgeverschap, afgekort als CPO)

Individuele zelfbouw is nog steeds de meest gangbare vorm van zelfbouw in ons land.  Een variant van individuele zelfbouw die in opkomst is, is het uitgeven van kavels voor de bouw van geschakelde woningen (rijwoningen). Deze variant (‘geschakelde kavels’ of ‘kavels voor rijwoningen’) leent zich, in tegenstelling tot vrije kavels, uitstekend voor het realiseren van buurten met een hoge woningdichtheid. Door het uitgeven van geschakelde kavels wordt individuele zelfbouw bereikbaar voor particulieren met een wat beperkter budget. Omdat de kavels kleiner zijn, zijn ze beter betaalbaar.

Pariculier opdrachtgeverschap

Particulier opdrachtgeverschap (PO) is hetzelfde als individuele woningbouw. U bouwt zelf voor eigen gebruik, niet voor verkoop of verhuur. U heeft de volledige juridische zeggenschap over en bent verantwoordelijk voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de woning. U kunt kiezen om uw woning zelf of samen met een architect te ontwerpen en vervolgens door een geselecteerd bouwbedrijf te laten bouwen. U wordt erfpachter of eigenaar van de grond waarop u uw woning of vrijstaade villa volgens uw individuele woonwensen laat bouwen. De bewoner heeft uiteindelijk volledige juridische zeggenschap over en is verantwoordelijk voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de woning. U bouwt voor eigen gebruik, niet voor verkoop of verhuur.

Individueel ontwerp, individueel aanbesteden, volledige individuele vrijheid van keuze architect en bouwer. De inspraak is het grootst en het zelf bouwen kan een klein kostenvoordeel opleveren t.o.v. traditioneel ontwikkelen. Het grootste voordeel is echter dat u uw droomhuis zelf kan creëren.

Een zelfbouwer is geen woonconsument maar woonproducent. Het fundamentele kenmerk is dat de particulier opdrachtgever al eigenaar van de grond is voordat het ontwerp proces begint. Dat wijkt af van de situatie van de situatie waarin de projectontwkkelaar de bouwgrond bezit, en deze verkoopt tegelijk met het ontwerp en de aanneemopdracht voor het huis.

Collectief (particulier) opdrachtgeverschap

Collectief (particulier) opdrachtgeverschap (CPO) is een ontwikkelvorm die valt binnen het particulier opdrachtgeverschap. Bij deze ontwikkelvorm houdt een groep particulieren (collectief) volledige zeggenschap over de uiteindelijk te realiseren woningen.

Varianten CPO

Er zijn twee varianten in collectief particulier opdrachtgeverschap. Bij de eerste variant is er al een groep waarna er een locatie wordt gezocht, hierbij is een bewonersgroep de initiatiefnemer. Bij de tweede variant is de gemeente de initiatiefnemer, en neemt het initiatief door gronden te reserveren voor CPO.

Het project kan geïnitieerd worden door enkele mensen die hun eigen huis met behulp van CPO willen realiseren. Met deze gedachte worden andere leden geworven, en deze groep mensen worden in vroegtijdig stadium verenigd in een stichting of vereniging zonder winstoogmerk. De stichting of vereniging wordt de opdrachtgever richting de overige partijen (waaronder bijvoorbeeld de architect en de aannemer) en kan mogelijk worden begeleid door een externe en onafhankelijke adviseur. In het begin worden de statuten opgesteld waarin onder andere wordt vastgelegd hoe de besluitvorming plaats zal vinden. Een aantal besluiten zullen door het collectief in het geheel gemaakt worden, andere beslissingen worden individueel gemaakt.

Voor- en nadelen

Een voordeel van collectief opdrachtgeverschap is het schaalvoordeel dat te behalen valt, hierdoor is het mogelijk om een betaalbare woning te realiseren. Daarnaast wordt het risico over het gehele collectief verspreid in plaats van een enkelvoudige opdrachtgever. Andere voordelen die bouwen in CPO biedt zijn overeenstemmend met beleidsdoelstellingen:

– Vergroting van de sociale cohesie ofwel sociale binding in een buurt
– Het bieden van woningen op maat voor doelgroepen van beleid
– Differentiatie van het woningaanbod
– Er wordt zeer sterk ingespeeld op de markt

Nadelen zijn dat processen vaak erg lang duren waardoor veel projecten uiteindelijk niet van de grond komen. Daarnaast moet geïnvesteerd worden in adviseurs (zoals bouwbegeleiders en architect) en eventueel bouwgrond terwijl dan nog vaak geen hypotheek mogelijk is.

Optie, koopovereenkomst, levering

Eigenaar worden van een kavel verloopt in een aantal stappen. Dat zijn er meestal drie, te weten:

stap 1 – het nemen van een optie en betalen van de optievergoeding;
stap 2 – het tekenen van de koopovereenkomst en betalen van de waarborgsom (of afgeven bankgarantie);
stap 3 – de levering van de kavel bij de notaris en het betalen van de koopsom.

Pas na stap 3 ben je eigenaar van de grond en word je in het Kadaster ingeschreven als eigenaar. Voordat je kunt starten met bouwen moet de kavel geleverd zijn.

Opmerking: stap 1 is niet altijd aan de orde. In projecten waarin meerdere kavels worden uitgegeven zal je in de meeste gevallen een optie kunnen nemen. Wanneer een enkele bouwkavel wordt aangeboden, bijvoorbeeld door een particulier, zal er vaak geen mogelijkheid zijn om een optie te nemen.

Stappenplan

Het is gebruikelijk om het traject tot de oplevering van de woning op te delen in een aantal fasen. Voor zelfbouw kan je de volgende indeling hanteren:

– voorbereidingsfase (de fase waarin het idee ontstaat, je het besluit neemt zelf een woning te laten bouwen en een optie neemt op een bouwkavel);

– ontwerpfase (de fase waarin het bouwplan tot stand komt en de koopovereenkomst gesloten wordt);

– bouwvoorbereidingsfase (de fase waarin de omgevingsvergunning aangevraagd wordt, de bouw wordt voorbereid en de kavel wordt geleverd);

– uitvoeringsfase (de fase waarin de woning gebouwd wordt).