Voor één van de vrijgekomen units in het pand – het voormalige Appel theater – aan de Duinstraat in Den Haag, hebben wij het ontwerp gemaakt voor de verbouwing van een kluswoning. Het kluspand aan de Duinstraat Den Haag dateert uit 1880 en valt onder beschermd stadsgezicht. Kenmerkend voor het voormalige schoolgebouw – dat later nog dienst heeft gedaan als politiebureau en stadsdeelkantoor – zijn de hoge plafonds en het prachtige trappenhuis bij binnenkomst. De gemeente kiest voor het behoud van dit pand omdat het, naast het historische karakter, waardevol is voor de buurt.
Een klushuis is een buitenkans voor mensen met lef. Koopt u een doe-het-zelf-klushuis, dan gaat u de verplichting aan om dat binnen 1 jaar op te knappen. Samen met uw toekomstige buren verbouwt u de binnenkant van het pand naar eigen smaak. U wordt hierin ondersteund door de gemeente en een bureau dat hierin gespecialiseerd is. De gemeente zorgt voor een aantal basisvoorzieningen. Zo vernieuwt zij het dak, sluit kabels en leidingen aan tot aan de voordeur en zorgt voor een entree naar het binnenterrein.
Elk appartement beschikt over 1 eigen parkeerplaats, die op het gezamenlijke binnenterrein moet worden gerealiseerd. Via de centraal gelegen hal en het statige trappenhuis is elk appartement bereikbaar. U kunt een privé-buitenruimte realiseren in de vorm van een terras of balkon. Elk appartement beschikt over zijn eigen nutsaansluitingen. De kopers richten gezamenlijk een Vereniging van Eigenaren op.
Zodra de kopers bekend zijn nodigt de gemeente hen uit om samen met een energiecoach te praten over de oprichting van de Kopersvereniging en de Vereniging van Eigenaren. De VvE bestaat uit 11 leden. Dat zijn 10 toekomstige bewoners (kopers) en de eigenaar van DS 01, Toneelgroep De Appel. De Appel zit in beperkte mate in de VvE omdat zij geen gebruik mogen maken van de gemeenschappelijke voorzieningen. Zoals het parkeerterrein en de toegang via het gemeenschappelijk trappenhuis. Hun bijdrage is beperkt tot alleen onderhoud van het casco na renovatie.
De gemeente splitst het gebouw in appartementsrechten. In deze akte wordt een aantal zaken vastgelegd, zoals het oprichten van de VvE, spelregels over het onderhoud en de vergadering en de rechten en plichten van de leden. De akte verwijst naar het modelreglement 2006. Hier zullen een paar uitzonderingen op vastgelegd worden, dit zijn regels die specifiek voor dit complex gelden.
De VvE besluit welk onderhoud aan gezamenlijke delen van het gebouw moeten plaatsvinden. Gezamenlijke ruimtes zijn onder andere het trappenhuis, de gangen, de toegang en de binnenplaats. De kosten van het vervangen van de ramen zijn voor iedere individuele koper, maar met de VvE moeten hier wel afspraken over worden gemaakt (eenheid) en collectieve inkoop kan wel tot korting leiden.
De maandelijkse bijdrage van een VvE is voor onder meer de gezamenlijke opstalverzekering, de administratiekosten, een kleine reserve voor noodreparaties, schoonmaakkosten van de gezamenlijke entree en parkeerplaatsen en sparen voor toekomstig groot onderhoud aan het gebouw. Elk appartement moet voor een bepaald deel meebetalen aan de gezamenlijke kosten. Dit deel wordt op basis van de grootte van het appartement bepaald. Afhankelijk van het aandeel in de gemeenschap en de onderhoudsplanning zal dit naar verwachting tussen de € 70 en de € 160 per appartement per maand zijn.
Voordat u het klushuis definitief in eigendom kunt afnemen moet u met een financieringstoets kunnen aantonen dat u de verbouwing kunt financieren. De koper vraagt hiervoor bij een bank een schriftelijk document aan waarin staat aangegeven dat, gebaseerd op de gegevens van de koper, de koper een hypotheekverstrekking van de bank kan krijgen voor zijn aankoop en renovatie. De hoogte van de financieringstoets is afhankelijk van het aangekochte klushuis.
Zodra de WABO vergunning is ingediend liggen de bouwtekeningen ter inzage. Iedere optant krijgt een compleet tekeningenpakket met details en adviezen. Daarnaast dient u bij de gemeente uw omgevingsvergunning en een plan van aanpak in waaruit blijkt hoe u de verbouwing gaat uitvoeren.
Om u te helpen, bijvoorbeeld voor het opstellen van het plan van aanpak en/of bij het voorbereiden en indienen van de bouwvergunning, stelt de gemeente gratis een technisch bureau beschikbaar voor maximaal 10 uur per klushuis.
Interieur, verbouwing, kluswoning
Duinstraat, Den Haag
100m2
Particulier
Opgeleverd (2015)
Renovatie